דירה בישראל ומס אמריקאי: השכרה, מכירה, והפתעות של שער הדולר

אזרח אמריקאי שגר בישראל מדווח ל-IRS על ההכנסות שלו מכל העולם, וזה כולל דירה בישראל: שכר הדירה שהיא מכניסה, והרווח כשמוכרים אותה. הפטורים הישראליים לא עוברים אוטומטית לדוח האמריקאי, והחשבון נעשה בדולרים ולא בשקלים.

מכירת הדירה שגרתם בה

החדשות הטובות: הפטור האמריקאי על מכירת בית מגורים חל גם על דירה בישראל. מי שהחזיק בדירה וגר בה לפחות שנתיים מתוך חמש השנים שלפני המכירה, יכול לפטור עד 250,000 דולר רווח, או עד 500,000 דולר לזוג נשוי שמגיש דוח משותף.

ההבדל מישראל הוא שהפטור הזה מוגבל בסכום, ושהוא מחושב בדולרים. מי שקנה לפני עשרים שנה בירושלים, בבית שמש או באפרת, עלול לגלות שהרווח בדולרים עובר את התקרה, גם כשבישראל אין עליו מס שבח בכלל.

השער שבו קניתם הוא חלק מהרווח

מחיר הקנייה מתורגם לדולרים לפי השער ביום הקנייה, ומחיר המכירה לפי השער ביום המכירה. אם השקל התחזק מאז שקניתם, הרווח בדולרים גדול מהרווח בשקלים, ולפעמים נוצר רווח בדולרים גם על דירה שבשקלים כמעט לא עלתה. וגם המשכנתא יכולה להפתיע: לפי כללי המטבע האמריקאיים, פירעון הלוואה בשקלים עלול ליצור רווח מטבע שצריך לדווח, גם כשבפועל לא הרווחתם שקל.

השכרת דירה

• שכר הדירה מדווח בדוח האמריקאי, גם אם בישראל בחרתם במסלול 10% או בפטור
• מותר לנכות הוצאות: ריבית משכנתא, ארנונה ששילמתם, תיקונים, דמי ניהול
• בארה"ב חובה לנכות פחת על המבנה. לדירת מגורים מחוץ לארה"ב הפחת נפרס בדרך כלל על פני 30 שנה, והוא מגדיל את הרווח בעת המכירה
• מס ששילמתם בישראל על השכירות יכול בדרך כלל לשמש כזיכוי מול המס האמריקאי על אותה הכנסה

דירה שהייתה למגורים ואחר כך הושכרה

זה המקרה הנפוץ ביותר, וגם המסובך ביותר: משפחה שגרה בדירה, עברה דירה והשכירה אותה, ואחרי כמה שנים מכרה. כאן מבחן השנתיים מתוך חמש קובע אם הפטור עדיין חל, והפחת שנוכה בתקופת ההשכרה לא נכלל בפטור. מי שמתכנן למכור דירה מושכרת, כדאי שיבדוק את התזמון לפני שהוא חותם, לא אחרי.

מה עוד נוגע לדירה

חשבון הבנק שאליו נכנס שכר הדירה נכלל ב-FBAR. הדירה עצמה, כשהיא מוחזקת ישירות על שמכם, לא מדווחת ב-FBAR ולא בטופס 8938. אבל אם היא מוחזקת דרך חברה, התמונה משתנה, וזה כבר דורש בדיקה.

איך אנחנו עוזרים

אנחנו מרכזים את המסמכים (חוזה קנייה ומכירה, משכנתא, הכנסות והוצאות השכירות), מחשבים מראש את התמונה בדולרים, ומתאמים עם רואה חשבון אמריקאי מוסמך שמכיר נדל"ן ישראלי. כדאי לפנות לפני מכירה, כשעוד אפשר לתכנן. בדיקה ראשונית ללא התחייבות.